Главная > Инвестиции  > Как инвестировать в недвижимость за рубежом с доходностью от 4% до 28%

Как инвестировать в недвижимость за рубежом с доходностью от 4% до 28%

Разбираем стратегии инвестиций в недвижимость за рубежом, позволяющие получать высокий доход при низких рисках. Рассмотрим плюсы и минусы, а также конкретные примеры.

Почему инвестиции в недвижимость в Москве больше не выгодны

Инвестиции в недвижимость хорошо знакомы состоятельным россиянам. С 1992 по 2014 цены на московские квадратные метры выросли в 25 раз: с $200-300 в 1991 году до почти $5000 в 2014.

Orishak Capital | Цены на недвижимость в Москве с 1992 года

Самыми выгодными и относительно простыми были вложения на этапе котлована, для которых требовалось только подобрать надежного застройщика и отдать деньги.

В условиях высокого спроса, как со стороны москвичей, так и жителей регионов, не требовалось предпринимать дополнительных усилий. Подорожавшую недвижимость не сдавали в аренду, а продавали и покупали новую. Риски недостроя, конечно, были, но это мало кого останавливало. Следом росли цены и в регионах.

В 2014 году ситуация в корне изменилась.

Падение рубля повлекло за собой рост цен. За 2014 год цена квадратного метра выросла почти на 40 тысяч рублей, но россиян это не останавливало. Они покупали квадратные метры, чтобы спасти рублевые накопления. Затем цены снова стали падать.

Orishak Capital | Стоимость недвижимости в Москве в рублях

На начало 2019 года наметившийся рост отстает от реальной инфляции. Если же считать в валюте, то стоимость квадратного метра за эти 5 лет упала в два раза.

Налог на имущество в России

С 1 января 2015 налог считается по кадастровой стоимости, которая не только соответствует, а зачастую и превышает рыночную. Пока предусмотрены понижающие коэффициенты (0,2, 0,4, 0,6, 0,8). К 2020 году владельцы жилой недвижимости будут платить полную ставку.

Особенно этот налог почувствовали владельцы коммерческой недвижимости, так как одновременно с его ростом наметилось снижение спроса со стороны арендаторов. Новая ставка для многих оказалась неприятным сюрпризом. Я лично знаю владельцев, которые через суд пытаются ее снизить.

Уже не один клиент мне говорит, что думает продать жилую или коммерческую недвижимость в России и ищет альтернативные, а главное, более стабильные и безопасные варианты вложения крупной суммы денег.

И такие варианты есть.

Для инвесторов, готовых вложить от $500 000, я рекомендую инвестиции в недвижимость за рубежом. Доход составляет от 4 до 28% в валюте, а по ряду проектов даже выше.

При этом зарубежная недвижимость позволяет привлекать в ряде стран дешевое финансирование и диверсифицировать страновые риски. А главное, это вложение в валюте, что особенно важно на фоне продолжающегося падения рубля.

И стратегий инвестиций гораздо больше, чем просто покупка на этапе котлована в надежде на дальнейший рост стоимости.

Особенности инвестиций в недвижимость

Для начала следует отметить, что прибыль от инвестиций в недвижимость складывается из двух источников:

  • доход от аренды;
  • прирост стоимости самой недвижимости.

При этом прирост стоимости жилья может существенно повышать общую доходность.

Ярким примером является Германия. Здесь относительно низкая доходность аренды (в районе 3,5%) дополняется стабильным и хорошим ростом цен на протяжении последних нескольких лет.

Orishak Capital | Стоимость недвижимости в Германии

По данным портала недвижимости ImmobilienScout24, за 10 лет стоимость квартир в Германии выросла на 70%, а стоимость земли под строительство частного дома — на 30%.

К недостаткам следует отнести низкую ликвидность. В отличие от акций, которые можно продать за считанные минуты, недвижимость быстро и без потерь продать не получится. Да и переоформление занимает определенное время.

Кроме того, не стоит забывать расходы на приобретение и содержание недвижимости, а также налоги. Даже если расходы по содержанию недвижимости и коммунальные платежи оплачивает арендатор, я рекомендую закладывать бюджет на ремонт и непредвиденные расходы.

Владелец жилой недвижимости отвечает перед арендатором за исправное состояние квартиры, если, конечно, в возникшей проблеме нет вины последнего. А вот в коммерческой недвижимости это зависит от договора и типа объекта. В ряде случаев заботы по содержанию и ремонту помещения ложатся на арендатора.

Примеры из практики
Мои клиенты заплатили 100 евро за работу сантехника, когда засорилась канализация в старинном доме. А вот вызов специалистов по газовым котлам другим клиентам обошелся дороже — 400 евро работа и 1100 евро за новый котел.

Косметический ремонт проводят обычно каждые 5 лет, а капитальный — каждые 10 лет. У профессиональных управляющих компаний даже есть специальный фонд, в который они направляют 5% от ежегодной прибыли.

Стратегии инвестиций в недвижимость

Инвестиции в недвижимость не ограничиваются покупкой на этапе котлована или рентной недвижимости. Клиентам, готовым вложить значительные суммы, доступны различные варианты:

  • Доходная жилая недвижимость
  • Коммерческая недвижимость
  • Жилье для населения с невысокими доходами
  • Девелопмент и редевелопмент (реновация)

А вот в гарантированный доход от застройщика я лично не верю. Программы типа leaseback или обратного выкупа, на мой взгляд, являются чисто маркетинговыми приемами. Ведь нет никакой гарантии, что застройщик не откажется от своих обязательств или не обанкротится.

Кроме того, гарантированный доход в первые годы после покупки может означать, что эти выплаты застройщик закладывает в цену продажи. Какая доходность будет после обещанного периода и будет ли вообще, предугадать сложно.

Жилая недвижимость за рубежом для сдачи в аренду

Самый простая стратегия. Суть её заключается в покупке жилой недвижимости, которая будет сдаваться

  • посуточно,
  • на сезон,
  • круглогодично

Наибольшей ликвидностью пользуются студии и квартиры площадью до 50 м2. Как правило, они более доходные, но и стоимость квадратного метра выше.

Посуточная аренда недвижимости за границей

Самой доходной является посуточная аренда, но это требует личного присутствия. Если такой возможности нет, то можно нанять управляющую компанию, работающую за процент от прибыли.

Также важно помнить, что в некоторых странах требуется получить разрешение от других жильцов дома или властей города. А в некоторых регионах законодательство это запрещает, как, например, в Барселоне.

Для расчетов доходности обычно берется заполняемость 15 дней в месяц, которая умножается на стоимость суточной аренды. Затем вычитаются расходы на управление и содержание.

Сезонная аренда жилья за границей

Сезонная аренда часто привлекает владельцев дорогой недвижимости на побережье или в горах. Как правило, доходность низкая, но позволяет покрыть расходы на содержание. А если недвижимость выбрана правильно, то заработать можно на приросте ее стоимости.

В качестве примера можно привести проект La Datcha Олега Тинькова, который сдает свою престижную недвижимость за рубежом и в России. Арендовать виллу или шале у него можно в Астрахани, Куршевеле, Форте-дей-Марми, Валь Торансе и Кабо-Сан-Лукасе, причем из-за высокого спроса бронировать стоит заранее.

Долгосрочная аренда недвижимости за рубежом

Orishak Capital

Оптимальным решением, на мой взгляд, является долгосрочная аренда. В развитых европейских странах доходность составляет от 2-4% без учета прироста стоимости.

Доходность можно увеличить с помощью получения ипотечного кредита. Ставки для нерезидентов обычно выше, чем для резидентов, но гораздо ниже, чем в России. Однако кредитование доступно россиянам не во всех странах.

В качестве примера могу привести кейс клиентки, которая инвестировала в 2014 году в квартиру в Будапеште. Поскольку она не является резидентом ЕС, ставка для нее оказалась чуть выше, чем для местных — в районе 6% (ставка плавающая). Тем не менее финансовый рычаг позволяет получать 7,4% годовых. Подробнее читайте в статье — Кейс: инвестиции в зарубежную недвижимость для частного инвестора

Следует отметить, что россияне при покупке недвижимости в Европе и США получают еще и дополнительную прибыль от роста валюты по отношению к рублю. А также дополнительную защиту активов в виде развитого и независимого законодательства.

Коммерческая недвижимость за рубежом

Коммерческая недвижимость требует больших сумм инвестиций, но и доходность ее выше. Это могут быть отели, офисы, торговые помещения, склады и так далее. Все заботы по содержанию недвижимости ложатся на арендатора, а доходность можно повысить за счет привлечения финансирования, налогового структурирования и вычета расходов компании, на которую приобретается недвижимость.

К примеру, в Швейцарии мы предлагали интересное предложение: сеть из четырех отелей в Санкт-Морице за 48 млн швейцарских франков. Отели имеют 3 звезды, были недавно обновлены и находятся в идеальном состоянии. В двух отелях есть рестораны и сауны.

Orishak Capital | Недвижимость на продажу в Швейцарии

Отели работают много лет, имеют круглогодичную заполняемость и популярны как у иностранцев, так и у местных жителей. С управляющими компаниями подписан долгосрочный договор аренды. Доходность составляет 4% годовых при полной оплате и 6,4%, если перенести ипотечный кредит продавца на нового покупателя.

Инвестиции в доступное жилье

Портфельные инвестиции в проекты, рассчитанные на массовый спрос со стороны среднего класса являются отличным решением для получения стабильного и регулярного дохода в валюте. В этом сегменте наблюдается постоянная необходимость в жилье, что способствует высокой ликвидности и низкой волатильности цен.

Мы предлагаем инвестиции в более 25 проектов в Великобритании и США:

  • доступное жилье
  • студенческие комплексы
  • доходные дома
  • гостиницы

Инвестиции в подобные проекты начинаются от $500 тыс, а доходность составляет от 12 до 20% годовых и более. Стратегия выхода предполагает продажу проекта институциональному инвестору, в том числе и через форвардные сделки. В ряде случаев возможны розничные продажи через локальные агентства недвижимости.

Хорошим примером является проект инвестиций в многоквартирные дома в Мэриленде (США). Инвестиция рассчитана на срок от 2 до 5 лет, после чего деньги можно будет вывести или реинвестировать.

Минимальная сумма инвестиций составляет $1 млн, внутренняя ставка доходности ожидается на уровне 16,2%. Инвестору выплачивается фиксированный доход 2% ежеквартально, остальная прибыль распределяется по итогам финансового года.

Цифры по проекту абсолютно прозрачны, инвестор получает доступ ко всей бухгалтерской документации. Обслуживание осуществляет одна из крупнейших в США аудиторских компаний Cohn Reznick.

Девелопмент и реновация

Orishak Capital | Отель под реконструкцию в Италии

Инвестиции в новое строительство (девелопмент) и реновацию уже существующей недвижимости (редевелопмент) являются самыми доходными (от 20% годовых), однако требуют профессионализма и опыта. Хорошим решением является найм профессионального управляющего или инвестиции через специально созданный под такой проект фонд.

В качестве примера редевелопмента приведу отель на побережье Риччоне (Римини, Италия).

Отель 4 звезды имеет 130 номеров и расположен на второй линии Адриатического моря. Цена отеля составляет 8,5 млн евро. В стоимость входит земельный участок на первой линии перед отелем с разрешением на строительство апартаментов общей площадью 3 500 м2.

Профессиональный управляющий готов заняться проектом реконструкции отеля и строительством нового жилого комплекса под ключ. Стоимость строительства квадратного метра высокого класса составляет 2000 евро, цена готового жилья на первой линии — от 10 000 евро. Проект имеет высокий потенциал, в Риччоне всего 3 жилых комплекса на первой линии, а цены достигают 20 000 евро за м2. Кроме того, Риччоне пользуется высоким спросом со стороны жителей Болоньи, которые привыкли сюда приезжать на отдых.

Выгодные проекты девелопмента и редевелопмента мы также предлагаем в Италии, США, Великобритании, Испании (Майорка и континент) и других странах.

Подводя итоги

Сегодня я поделился доходными стратегиями инвестиций в недвижимость в Европе и США. Но они не единственные.

Например, в недвижимость можно инвестировать через фондовую биржу, покупая акции специализированных фондов недвижимости, так называемых REIT (Real Estate Investment Trust). Через них можно инвестировать в недвижимость в одной стране или целом регионе (США, Европа, Азия).

Еще существует стоимостная стратегия (value investing). Частично я ее упоминал, когда говорил об объектах под реновацию. Её суть заключается в поиске недооцененных или кризисных объектов, владельцам которых срочно нужны средства. Но это уже тема для отдельного материала. Подписывайтесь на обновления блога, чтобы его не пропустить.

Вы также можете записаться на бесплатную консультацию, чтобы обсудить все вопросы лично.

Искренне Ваш, Вадим Оришак

Понравилась статья? Поделитесь ей в социальных сетях!

Подпишитесь на обновления блога и получите книгу "Как получить ВНЖ в Сан-Марино" в подарок

Интересует консультация или сотрудничество?

 

Заполните заявку или просто позвоните:

+7(495) 018 15 17

 

Индивидуальные консультации в Москве (Россия):

Москва, Петровский Пассаж, Петровка, 10.

 

Индивидуальные консультации в Риччоне (Италия):

Via Milano 67, Riccione, Italy

 

Вадим Оришак в соцсетях:

Skype: pleiada-int

Форма обратной связи: