Кейс нашего клиента, который наглядно продемонстрировал преимущества стоимостной стратегии инвестиций в зарубежную недвижимость.
Клиент
Анастасия М. менеджер в финансовой компании.
Задача
В июле 2014 года к нам на консультацию пришла Анастасия с просьбой помочь инвестировать личные накопления. Средства клиентка хранила в рублях и планировала приобрести в недвижимость в России или за рубежом. Ее бюджет позволял купить однокомнатную квартиру в Москве, которую она планировала использовать для получения дохода от аренды.
На консультации мы провели расчеты по недвижимости в Москве, которые показали, что при покупке квартиры в Москве доходность после вычета 13% подоходного налога будет составлять не более 4%. При этом инвестиции в рублях не будут защищены от страновых и валютных рисков.
Средняя стоимость квадратного метра в Москве в середине 2014 года составляла 173 000 рублей или около 4 900 долларов.
В ходе беседы я обратил внимание на личный опыт покупки квартиры в Будапеште. В 2014 году цены находились на минимальных значениях для центральной Европы после пятилетнего кризиса, связанного с девальвацией форинта по отношению к швейцарскому франку. Эта была отличная возможность инвестиций в недооцененную недвижимость, и уже во второй половине 2014 года рынок недвижимости начал оживать.
Предварительные расчеты показали доходность от сдачи квартиры в аренду 6-7% годовых, без учета потенциальной прибыли от прироста стоимости самой недвижимости. Анастасия заинтересовалась Будапештом и в итоге приняла решение купить здесь квартиру.
Отдельно следует отметить преимущества страны. Венгрия находится в самом центре Европы, входит и в ЕС и Шенген, удобно расположена в 2 часах перелета от Москвы компаниями Аэрофлот и Wizzair. На автомобиле из Будапешта можно доехать за 3 часа до Вены и за 7 часов до Средиземного моря.
В ходе ознакомительной поездки она просмотрела 5 подходящих вариантов, и остановилась на двуспальной квартире в центральном округе Будапешта площадью 115 м2. Анастасии понравилось хорошее состояние квартиры и удобное местоположение рядом с остановками транспорта. С помощью наших партнеров Анастасия открыла счет и получила ипотечный кредит в местном банке, чтобы не закрывать депозиты в российских банках и увеличить доходность за счет финансового рычага.
Стоимость сделки составила 27 250 000 форинтов, предыдущие владельцы снизили цену на 500 000 форинтов и оставили часть мебели. На косметический ремонт и покупку мебели ушло около 4 200 000 форинтов. Через 6 месяцев после косметического ремонта квартира была сдана.
Расчеты по покупке квартиры в Будапеште
Цена покупки | 27 250 000 форинтов |
Налог на недвижимость (4%) | 1 090 000 форинтов |
Адвокат (1,3%) | 354 250 форинтов |
Расходы при покупке (регистрация, госпошлина нотариус) | 230 000 форинтов |
Ипотечный кредит | 15 000 000 форинто |
Косметический ремонт, мебель, бытовая техника | 4 200 000 форинтов |
Накладные расходы (перелеты) | 400 000 форинтов |
Расходы на поиск арендаторов | 317 500 форинтов |
Коммунальные платежи (до момента сдачи в аренду) | 624 000 форинтов |
Итого затрачено: | 19 465 750 форинтов |
Доходы от аренды (за вычетом налогов и расходов на управление) | 2 700 000 форинтов |
Выплаты по кредиту | 1 266 000 форинтов |
Чистая прибыль | 1 434 000 форинтов |
Доходность | 7,40% |
Оценочная стоимость квартиры в 2019 | 37 000 000 форинтов |
Следует отметить, что уже в процессе сделки рубль начал активно сдавать позиции по отношению к долларам и евро, а недвижимость в Венгрии расти, что показало правильность расчетов.
Результаты инвестиции в зарубежную недвижимость
1. Рост стоимости недвижимости
Момент был выбран удачно. Благодаря активному спросу со стороны иностранных инвесторов и местных жителей стоимость недвижимости в Будапеште выросла с 2014 по 2019 год в среднем на 34%. В данный момент оценочная стоимость квартиры составляет 37 000 000 форинтов.

Рост стоимости недвижимости в Венгрии. Источник: globalpropertyguide.com
2. Валютная диверсификация
Уже в процессе сделки стало ясно, что рубль активно сдает свои позиции. Доллар вырос по отношению к рублю практически в два раза: с 35 до 67 рублей. В случае продажи недвижимости Анастасия получит дополнительную валютную прибыль.

Динамика стоимости доллара по отношению к рублю. Источник: investing.com
3. Страновая диверсификация
Несмотря на пик спроса в конце 2014 начале 2015 года цены на недвижимость постепенно откатились вниз. Стоимость квадратного метра в Москве в рублях с 2014 по 2019 год осталась практически на прежнем уровне, а с учетом инфляции даже подешевела. В долларах цена за квадратный метр упала в два раза.
Динамика стоимости квадратного метра в Москве в долларах.
Искренне Ваш, Вадим Оришак
Понравилась статья? Поделитесь ей в социальных сетях!