Кейс: инвестиции в зарубежную недвижимость для частного инвестора

Кейс нашего клиента, который наглядно продемонстрировал преимущества стоимостной стратегии инвестиций в зарубежную недвижимость.

Клиент

Анастасия М. менеджер в финансовой компании.

Задача

В июле 2014 года к нам на консультацию пришла Анастасия с просьбой помочь инвестировать личные накопления. Средства клиентка хранила в рублях и планировала приобрести в недвижимость в России или за рубежом. Ее бюджет позволял купить однокомнатную квартиру в Москве, которую она планировала использовать для получения дохода от аренды.

На консультации мы провели расчеты по недвижимости в Москве, которые показали, что при покупке квартиры в Москве доходность после вычета 13% подоходного налога будет составлять не более 4%. При этом инвестиции в рублях не будут защищены от страновых и валютных рисков.

Средняя стоимость квадратного метра в Москве в середине 2014 года составляла 173 000 рублей или около 4 900 долларов.

В ходе беседы я обратил внимание на личный опыт покупки квартиры в Будапеште. В 2014 году цены находились на минимальных значениях для центральной Европы после пятилетнего кризиса, связанного с девальвацией форинта по отношению к швейцарскому франку. Эта была отличная возможность инвестиций в недооцененную недвижимость, и уже во второй половине 2014 года рынок недвижимости начал оживать.

Предварительные расчеты показали доходность от сдачи квартиры в аренду 6-7% годовых, без учета потенциальной прибыли от прироста стоимости самой недвижимости. Анастасия заинтересовалась Будапештом и в итоге приняла решение купить здесь квартиру.

          Отдельно следует отметить преимущества страны. Венгрия находится в самом центре Европы, входит и в ЕС и Шенген, удобно расположена в 2 часах перелета от Москвы компаниями Аэрофлот и Wizzair. На автомобиле из Будапешта можно доехать за 3 часа до Вены и за 7 часов до Средиземного моря.

В ходе ознакомительной поездки она просмотрела 5 подходящих вариантов, и остановилась на двуспальной квартире в центральном округе Будапешта площадью 115 м2. Анастасии понравилось хорошее состояние квартиры и удобное местоположение рядом с остановками транспорта. С помощью наших партнеров Анастасия открыла счет и получила ипотечный кредит в местном банке, чтобы не закрывать депозиты в российских банках и увеличить доходность за счет финансового рычага.

Стоимость сделки составила 27 250 000 форинтов, предыдущие владельцы снизили цену на 500 000 форинтов и оставили часть мебели. На косметический ремонт и покупку мебели ушло около 4 200 000 форинтов. Через 6 месяцев после косметического ремонта квартира была сдана.

Расчеты по покупке квартиры в Будапеште

Следует отметить, что уже в процессе сделки рубль начал активно сдавать позиции по отношению к долларам и евро, а недвижимость в Венгрии расти, что показало правильность расчетов.

Результаты инвестиции в зарубежную недвижимость

1. Рост стоимости недвижимости

Момент был выбран удачно. Благодаря активному спросу со стороны иностранных инвесторов и местных жителей стоимость недвижимости в Будапеште выросла с 2014 по 2019 год в среднем на 34%. В данный момент оценочная стоимость квартиры составляет 37 000 000 форинтов.

Рост стоимости недвижимости в Венгрии. Источник: globalpropertyguide.com

2. Валютная диверсификация

Уже в процессе сделки стало ясно, что рубль активно сдает свои позиции. Доллар вырос по отношению к рублю практически в два раза: с 35 до 67 рублей. В случае продажи недвижимости Анастасия получит дополнительную валютную прибыль.

Динамика стоимости доллара по отношению к рублю. Источник: investing.com

3. Страновая диверсификация

Несмотря на пик спроса в конце 2014 начале 2015 года цены на недвижимость постепенно откатились вниз. Стоимость квадратного метра в Москве в рублях с 2014 по 2019 год осталась практически на прежнем уровне, а с учетом инфляции даже подешевела. В долларах цена за квадратный метр упала в два раза.

Динамика стоимости квадратного метра в Москве в долларах.

Искренне Ваш, Вадим Оришак

Понравилась статья? Поделитесь ей в социальных сетях!